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맨션 통째 매각(부지 매각)의 기본 지식

노후화된 맨션을 해체, 매각하는 것을 생각하고 있는 경우는 우선 이쪽을 봐 주세요.

최종 갱신일 2024년 3월 15일

맨션에는 반드시 파괴할 때가 옵니다.

　현재 요코하마 시내에는 약 1만 채의 맨션이 있습니다.(2023년 시점)
　그 중 축 50년 이상의 맨션이 약 600동, 축 40년 이상에서는 2000동 이상에 달합니다.
　모처럼 구입한 맨션, 가능한 한 길게 사용해 갑니다만, 그래도 언젠가는 아무래도 사용할 수 없게 될 때가 옵니다.
　그 경우는 건물을 파괴하고 새 아파트를 짓거나 토지를 팔아 처분할지 중 하나를 선택하게 됩니다.
　이것은 누군가가 해 주는 것이 아니라 구분 소유자 전원이 토론하고 관리조합에서 의사결정해 실시해야 합니다.

참고:맨션 재건축의 기본 지식

건물의 가치는 모두 없어진다.

　맨션은 낡아지면서 건물의 자산으로서의 가치는 줄어들고, 해체가 필요할 정도로 낡아졌을 때에는 자산가치가 없어져 버려, 남는 것은 토지의 권리의 가치만이 되는 경우가 많습니다.
　경제적 이유 등으로 재건축할 수 없는, 그렇지 않으면 토지를 팔아 맨션의 최후를 맞게 됩니다.
　이때 토지를 팔려면 건물을 부술 필요가 있기 때문에 해체 공사에 드는 비용이 필요합니다.
　또, 매수인에게 건물을 부수게 하는 경우에는, 토지의 가격으로부터 해체비가 당겨진 것이 매매 가격이 됩니다.
　만일 철거에 필요한 적립금이 일절 없고, 해체비가 토지의 가격을 웃도는 경우는, 토지를 팔아도 해체비를 낼 수 없는 케이스도 있을 수 있습니다.

구매자를 찾을 필요가 있다.

　아파트 땅을 팔려면 사주는 사람이 필요합니다.
　토지의 매각에는 건물을 스스로 해체할지, 매수인이 해체될지 등의 조건을 정리하고 상대를 찾습니다.
　어느 경우라도 토지의 가치로부터 해체 등의 비용을 뺀 가격이 소유자의 수입이 됩니다.

아파트 매각의 이미지

많은 합의가 필요해

　맨션은 공유물 때문에 해체, 매각하는 경우에는 구분 소유자 전원의 합의가 필요합니다.
　건물의 낡음과 사용의 어려움, 절박성의 느낌은 각각 다르기 때문에 합의 형성에는 많은 노력이 필요한 경우가 많습니다.

제각 필요 아파트 필요합의수

　지진에 대한 안전성 등에 문제가 있는 등의 경우에, 관리조합에서 요코하마시에 신청해, 인정을 받은 맨션(특정 요제각 인정 맨션)는, 철거와 매각에 필요한 합의수가, 「전원」에서 「4/5 이상※」로 완화됩니다.
※구분소유자 의결권, 부지이용권 지분가격 각각 4/5이상

특정 요 제각 인정 맨션의 종류
１	지진에 대한 안전성에 관한 건축 기준법이나 조례의 기준에 적합하지 않다.
２	화재에 대한 안전성에 관한 건축 기준법이나 조례의 기준에 적합하지 않다.
３	외벽, 외장재 등이 박리, 낙하해 주변에 위해를 일으킬 우려가 있다.

제각의 필요성에 관한 인정(법 제102조)에 대해서

맨션의 끝에 대해 모두 생각합시다.

　어떤 아파트도 반드시 노후화해 갑니다.
　콘크리트 등에도 수명이 있어 계속 남겨 갈 수 없고, 파괴할 때는 반드시 방문합니다.
　그때에는 금전적인 문제나 주민 간의 합의 문제 등 다양한 장애물이 나온다고 생각됩니다.
　아파트를 구입했다는 것은 그 토지와 건물에 대해 유지 관리에서 해체까지 책임을 지고 있다는 것입니다.
　그리고 상속 등이 발생한 경우, 그 책임은 상속인에게 인계됩니다.
　소유자 자신도 장래 상속하는 사람도 곤란하지 않도록 빠른 시간부터 해체를 근거로 한 적립 등 장래에 대해 관리조합에서 토론해 둡시다.