요코하마 지가 안내 기초편 1 지가의 결정 방법

땅값은 토지의 가치를 나타내는 것입니다.그 가치는 거래의 조건이나 지역 상태 등이 반영되어 개별적으로 결정됩니다.
투기적인 거래로 일어난 가격 급등(버블)과 그 후의 붕괴를 거쳐 현재는 토지 자체의 이용가치를 중시하는 경향이 나타나고 있는 등, 땅값이 상승이나 하락하는 배경에는 다양한 사회 상황이 관련되어 있습니다.

토지의 가격인 지가는, 그 토지가 얼마나 도움이 되는지, 다른 토지에 비해 얼마나 귀중한지, 구매자가 어느 정도인지의 3가지 요소(주석1)가 서로 관계한 결과 발생하는 경제 가치를 금액으로 나타낸 것입니다.
이들 3개의 요소에 대해 자연·사회·경제 등의 상황(예:야마가와해, 지반, 저출산 고령화, 물가, 임금, 법규제, 세제 등)이나 주변 지역의 상태(예:교통 시설이나 상업 시설의 질이나 규모, 도심으로부터의 거리, 공공 공익 시설, 공해, 거리 풍경, 경관, 토지, 번화성, 고객층 등), 및 토지 그 자체의 개별 특성(예:간구, 안행, 면적, 형상, 접면 도로, 일조, 풍향, 정보통신 기반, 역 거리, 고객의 흐름 등)이라고 하는 요인(주석 2)이 영향을 주는 것으로, 개개의 토지 가격이 형성됩니다.

또한 판매자와 구매자의 개별 사정에 따라 가격이 변동됩니다.
타인으로부터 보면, 그다지 가치가 높다고는 생각하지 않는 토지라도, 그 토지를 아무래도 원하는 사람(예를 들면, 인접지를 사서 사업을 확대하고 싶다고 생각하고 있는 사람)에게는, 매우 이용 가치가 있는 토지가 됩니다.따라서 거래에서는 높은 가격이 표시될 수 있습니다.반대로, 역에서도 가까이 갖추어진 형태를 하고 사용하기 쉬운 토지인데, 가격보다 파는 것을 서두르고 싶다(예를 들면, 상속에 의해 고액의 납세 의무가 생겼다)라고 하는 사정으로부터, 인근의 거래에 비하면 저렴한 가격으로 거래되는 일도 있습니다.

토지마다 다른 가격이 나타나는 이유는 이렇게 복잡한 사정이 있기 때문입니다.게다가 토지는 일반 상품과 달리 같은 토지는 둘도 없다는 특성이 있는 데다 정보량이 적다는 사정도 있어, 지가를 알기 어려운 것이 되고 있는 것입니다.(일반 쪽의 기준이 되는 지표에 대해서는, 다음항의 「공적 지가」로 설명합니다.)

적정한 지가는 부동산 감정사에 의한 감정 평가에 의해 나타납니다만, 어떠한 순서로 지가를 산출하고 있습니까?

평가의 방식에는 크게 나누어 세 가지 방식이 있으며, 각각 원가로 투입된 비용은 어느 정도인가, 시장에서 거래되는 가격은 어느 정도인가, 그것을 이용함으로써 얻을 수 있는 수익은 어느 정도인가라는 면에 주목하여 가격을 산출합니다.(참고 3)
또한 이러한 복수의 수법에 의해 산출된 가격을 전문지식과 경험을 바탕으로 비교·조정(주석4)하여 최종적인 가격을 결정합니다.

이와 같이, 지가를 적정하게 산정하려면 고도의 전문 지식이 필수적이며, 매우 어렵고 미묘한 것이라고 말할 수 있습니다.(부동산 감정사에 대해서는, 후술의 「감정 평가와 법률」안에서 자세하게 설명합니다.)

• 주석 1:이 3요소(지가를 형성하기 위해서 필수적인 조건)에 대해서 전문적으로는 「효용」 「상대적 희소성」 「유효 수요」라는 명칭이 사용되고 있습니다.
• 주석 2:이 3 요인(지가에 영향을 미치는 주요 원인)에 대해서 전문적으로는 「일반적 요인」 「지역요인」 「개별적 요인」이라는 명칭이 사용되고 있습니다.
• 주석 3:이 3개의 평가 방법에 대해서 전문적으로는 「원가법」 「거래사례 비교법」 「수익환원법」이라는 명칭이 사용되고 있습니다.
• 주석 4 : 부동산 감정평가의 생각은 사회경제 상황에 따라 시대와 함께 변화하고 있습니다.과거에는 대상의 토지와 유사한 토지의 실제 거래 가격을 기초로 산출하는 「비준 가격(=거래 사례 비교법으로 산출한 가격)」이 메인이었지만, 버블 후의 부동산에 대한 가치관의 변화나 부동산 증권화의 진전에 따라, 최근에는, 토지가 이용되어 장래 낳는다고 여겨지는 「수익 가격(=수익 환원법으로 산출한 가격)」을 중시하는 경향이 되고 있습니다.