고정자산의 가격 결정방법

고정자산의 가격은 총무대신이 정한 「고정자산평가 기준」에 근거해 평가되어 시장이 그 가격을 결정해, 고정자산과세대장에 등록합니다.
토지·가옥의 가격은 3년마다 재검토하는 것으로 되어, 이것을 평가 교체라고 합니다.최근 평가 교체는 2024년도에 실시했습니다.
토지·가옥의 가격은, 원칙적으로, 평가 교체 연도의 다음 해 및 다음 해 연도는 거치됩니다.다만, 토지에 대해서는, 지목의 변환이나 분합필 등이 있었을 경우, 혹은 지가의 현저한 하락이 있었을 경우, 또, 가옥에 대해서는, 증개축이나 일부 파괴 등이 있었을 경우에 한해, 예외적으로 가격의 재검토를 실시합니다.
사업용 자산인 상각자산의 평가에 대해서는 매년 1월 1일 현재의 상황을 1월 31일까지 신고해 주시고, 이에 따라 매년도 가격을 산출하는 것으로 되어 있습니다.

토지의 가격은, 「고정자산평가 기준」에 근거해, 매매실례가액을 기초로 산정한 정상 매매 가격을 기초로서 요구합니다.다만, 택지 및 택지에 대비하는 토지의 가격에 대해서는 1994년도의 평가 교체로부터 지가 공시 가격의 70%를 목표로 평가의 균형화·적정화를 도모하고 있어 2024년도 평가 교체에 있어서도 계속 평가의 균형화·적정화를 추진하고 있습니다.

가옥의 평가는 「고정자산평가기준」으로 재건축가액을 기준으로 한 방법으로 실시하는 것으로 되어 있습니다.
이것은, 평가하는 가옥과 같은 가옥을 신축했을 경우에 필요로 하는 건축비(재건축가액)를 기초로 신축시부터의 경과 연수에 따른 감가율(경년 감점 보정율)을 곱하여 가격을 요구하는 방법입니다.
구체적인 가격을 요구하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 신증축 가옥의 평가
   신증축 가옥의 경우는, 지붕, 외벽, 각 방의 내장 등에 사용되고 있는 자재나 설비의 상황을 실지 조사해(주1), 그 자재에 대해서 「고정자산 평가 기준」에 정하는 단가를 적용해 재건축가액을 요구합니다.구한 재건축가액에 1년분의시의 경과에 의한 감가율(경년 감점 보정율)을 곱해 가격을 산출합니다(주2).
   (주 1)조사원(구청 세무과 가옥 담당 직원)이 방문해 가옥의 실지 조사에 묻습니다.
   (주 2)신축 가옥은 신축한 해의 다음 해부터 과세됩니다.

   

2. 신증축 이외의 가옥(기존 가옥)
   신증축 이외의 가옥은 3년마다의 평가 교체 연도에 가격의 재검토를 합니다.재검토 후의 가격은, 3년간의 건축 물가의 동향 등을 고려해 정해진 보정율(재건축비 평점 보정율이라고 하며, 2024년도의 평가 교체에서는 고정 자산 평가 기준에 의해 목조 가옥 1.11, 비목조 가옥 1.07로 나타났습니다.)를 적용해 새롭게 재건축가액을 요구해, 구한 재건축 가액에 신축시부터의 경과 연수에 따른 경년 감점 보정율을 곱해 요구합니다그런 다음 수정 후 가격과 수정하기 전 가격을 비교하여 낮은 가격으로 결정합니다.
   

신축 또는 증개축된 가옥은, 완성의 다음 해도부터 고정자산세·도시계획세의 과세의 대상이 됩니다.
이러한 세액의 기초가 되는 평가액을 산출하기 위해서, 지방세법에 근거해, 조사원(구청 세무과 가옥 담당 직원)이 방문해 가옥의 조사를 실시합니다.
구체적으로는, 지붕이나 외벽, 각 방의 내장 및 건축 설비 등의 상황을 조사하겠습니다.
조사에 물을 때는, 사전에 연락 후, 조사의 일정을 조정하겠습니다 때문에, 이해·협력을 부탁드리겠습니다.
덧붙여 조사원은 조사시 「징세원증」 및 「고정자산평가 보조원증」을 휴대하고 있습니다.
(신종 코로나 바이러스 감염증 확대에 대한 대책에 대해서)
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 예방으로서 조사원은 조사시에 마스크를 착용합니다.

불명한 점이 있는 경우는, 각 구청에 문의해 주세요.