장기 수선 계획이란

장기 수선계획의 작성·재검토에는 고도의 전문적 지식과 많은 노력이 필요합니다.

실제로는 관리 회사나 건축 설계 사무소, 맨션 관리 관계의 공적 단체 등 외부에 위탁하는 경우가 많다고 생각됩니다.그러나 그 경우라도 어디까지나 계획 작성의 주체는 관리조합이며, 의뢰하는 업무 내용을 명확하게 지시하는 동시에 작성된 계획내용(안)에 대해 잘 음미하는 것이 중요해집니다.

따라서 장기수선계획을 작성하기 위한 전문위원회를 설치하는 등 관리조합 내부 검토체제를 갖추는 것도 필요합니다.

건물의 현상을 확인하기 위해 건물의 조사·진단을 실시합니다.

정확하고 상세한 조사를 실시하려면 전문가에게 열화 진단을 의뢰하게 됩니다만, 우선은 관리조합에 의한 자기 점검을 실시함으로써 전문가에게 의뢰할 때 도움이 되는 기초적인 지식을 얻을 수 있으며, 후의 합의 형성이 원활하게 진행되는 데 도움이 됩니다.

또, 건물의 상태를 파악하기 위한 참고가 되는 중요한 서류에 대해서, 준공도 등의 도면은 물론, 과거의 수선이나 점검의 기록, 총회의 의사록 등, 제대로 보관되어 있는지 확인하는 것과 동시에, 잘 정리해 두는 것이 필요합니다

건물의 조사·진단의 결과를 근거로, 국교성의 장기 수선 계획 표준 양식의 항목을 기본으로 하면서, 향후 필요한 공사의 항목이나 주기 등을 재검토안에 반영시킵니다.

효율적인 공사의 실시나 경비의 절감 등을 고려해, 공사 실시 시기가 가까운 항목에 대해서는, 정리해 공사를 실시하도록 설정하는 등의 검토도 필요합니다.

준공 도서나 수선 기록, 조사·진단의 결과 등을 바탕으로, 수선의 대상 부위별로 개산 수량(공사의 대상이 되는 면적 등)을 산출합니다.

또, 과거의 수선 공사의 실적이나 전문업자의 견적 등을 참고로 하여 단가를 설정합니다.

이렇게 산출된 수량에 단가를 곱하여 수선 공사비를 산정합니다.

구분 소유자에 대해서 재검토의 내용에 대해서 설명을 실시합니다.구분 소유자의 의견도 근거로 최종 조정을 실시합니다.
총회 결의를 거쳐, 장기 수선 계획의 재검토가 완료됩니다.

국토교통성에서는 장기 수선 계획의 히나가타가 되는 표준적인 양식을 책정해, 공표하고 있습니다.
장기 수선 계획 작성시의 베이스나 참고로 활용할 수 있는 것 외에 관리조합이나 아파트의 구입 예정자가 장기 수선 계획의 내용에 대해 이해하고 체크를 하기 위한 도움이 됩니다.

• 장기 수선 계획의 작성이나 재검토의 포인트
• 각 공사 항목의 동영상

1. 옥상 방수, 외벽 도장, 급수 설비, 전등 설비, 조사·진단, 설계·성능 향상 공사 항목(내진)
2. 가설 공사, 바닥 방수·철부 도장 등, 건구 금물 등·공용부, 배수 설비, 성능 향상 공사 항목(배리어 프리·에너지 절약·방범)

장기 수선 계획의 내용의 재검토에는 건물의 유지 관리에 관한 전문적인 지식이 요구됩니다.검토할 때 맨션 관리사 등 전문가의 조언을 받을 수 있습니다.

장기 수선 계획이 없거나 15년 이상 재검토하지 않은 맨션에서는 적립금 부족에 의해 계획 수선 공사를 할 수 없게 될 우려가 있습니다.
이러한 관리부전을 막기 위해, 장기 수선 계획 작성에 관련된 비용의 일부를 요코하마시가 보조해, 장기 수선 계획의 작성이나 재검토를 촉진합니다.
자세한 내용은 아래 링크를 참조하십시오.

관리 규약이 있어 장기 수선 계획이 미작성인 맨션에는, 맨션 관리사등의 전문가가 히어링을 실시해, 공익 재단법인 맨션 관리 센터의 「장기 수선 계획 작성·수선 적립금 산출 서비스」로 장기 수선 계획을 작성합니다.아울러 관리조합 쪽에 대한 설명이나 재검토 조언도 합니다.
자세한 내용은 아래 링크를 참조하십시오.

주택 금융 지원 기구의 HP에서는, 장기 수선 계획이나 수선 적립금 재검토의 참고가 되도록 맨션 라이프 사이클 시뮬레이션을 공개하고 있습니다.
맨션 라이프 사이클 시뮬레이션은, 건물·공사·자금의 정보를 입력해 주시는 것으로, 건물 규모·축년수 등에 따른 맨션의 “평균적인 대규모 수선 공사 비용”, 향후 40년간의 “수선 적립금의 부담액”, “수선 적립금 회계의 수지”등을 시산할 수 있습니다.

공익재단법인 맨션 관리센터에서는, 맨션 관리조합의 여러분이 현재의 장기 수선 계획이나 수선 적립금의 액수를 재검토할 때나 그 내용이 적절한지 체크할 때에, 비교 검토의 기준(세컨드 오피니언)로 이용하실 수 있도록 개략의 「장기 수선 계획」의 작성과 이것에 근거하는 「수선 적립금의 액수」를 산출하는 서비스를 실시하고 있습니다.

수선 적립금에 대해서는 이쪽을 봐 주세요.
수선 적립금이란